「民泊のM&Aをする際の注意点は？」
「民泊のM&Aをするメリットを知りたい」
この記事をご覧の方は、上記のような疑問を抱えているかもしれません。
「民泊 M&A」で検索すると、情報が断片的で実用的なアドバイスが少ないと感じることが多いです。
そこで、M&Aの専門企業「M&A HACK」が、民泊企業のM&Aに関する全知識をわかりやすく解説します。
この記事では、民泊企業のM&Aのメリットや注意点も詳しく紹介しますので、ぜひ参考にしてください。
目次
民泊とは
このセクションでは、民泊業界の具体的な定義と概要始め、民泊の運営形態などについて解説していきます。
民泊の定義と概要
民泊とは、一般の住宅や別荘、マンションなどを活用して、宿泊サービスを提供するビジネスモデルです。旅行者や出張者に対して、ホテルや旅館とは異なる、よりローカルで個性的な宿泊体験を提供することが特徴です。
民泊は、空き家の有効活用や地域経済の活性化にも寄与すると期待されており、近年急速に普及が進んでいます。ただし、民泊を運営するためには、関連する法律や規制を遵守し、適切な許可を取得する必要があります。
民泊事業の運営形態
民泊事業の運営形態は主に2つに分類できます。
- 個人運営型
- 企業運営型
それぞれの運営形態には、以下のような特徴があります。
| 特徴 | 個人運営型 | 企業運営型 |
| サービス | よりパーソナライズされたサービスを提供可能 | 効率的な運営とブランディングが可能 |
| 運営の手間 | 個人が負担 | 専門的な運営ノウハウを活用し、効率化が可能 |
| リスク | 個人が負担 | 企業が負担 |
| 初期投資 | 比較的低い | 企業が負担 |
| 運営コスト | 個人の負担となるが、規模が小さいため比較的低い | 規模が大きいため、高くなる傾向あり |
| 法規制対応 | 自治体によって異なるため、事前確認が重要 | 旅館業法や住宅宿泊事業法など、関連法規の遵守が必要 |
| ターゲット層 | 地域の魅力を求める宿泊者 | 統一感のあるサービスを求める宿泊者 |
民泊事業を始める際は、自身の目的や資源、ターゲット市場などを考慮し、適した運営形態を選択することが重要です。また、それぞれの運営形態に応じた法規制や許可要件を理解し、適切に対応することが求められます。
民泊関連の法規制と許可申請
民泊を運営するためには、関連する法律や規制を遵守し、適切な許可を取得する必要があります。日本では、2018年に「住宅宿泊事業法（民泊新法）」が施行され、民泊の運営ルールが明確化されました。
民泊を運営するには、都道府県知事への届け出が必要で、年間営業日数の上限や衛生管理、騒音対策などの規定を満たす必要があります。
また、マンションで民泊を運営する場合は、管理規約で民泊が認められているか確認が必要です。これらの法規制や許可申請を適切に行うことが、民泊事業を円滑に運営するための大前提となります。
民泊業界の市場動向と市場規模
株式会社帝国データバンク「「旅館・ホテル業界」 動向調査（2023 年度見通し）」より
M&Aにおいて業界の現状とこれからを理解しておくことは非常に重要です。そこで、ここでは、民泊業界の動向と今後について解説していきます。ぜひ参考にしてください。
民泊業界が持つ課題
民泊業界が抱える主要な課題は、以下のようなものが挙げられます。
- 法規制への対応
- 地域住民の理解
- 安全管理の徹底
- 競争の激化
- 人材の確保と育成
民泊業界がこれらの課題に適切に対応し、地域と共生していくことが、持続的な成長に不可欠です。事業者は、法令遵守と安全管理を徹底しつつ、地域住民との信頼関係構築に努める必要があります。
また、競争力の強化と人材の確保・育成に向けた取り組みも重要です。これらの課題をクリアしながら、民泊業界の健全な発展が期待されます。
市場規模の推移
民泊は一般の住宅や別荘を活用して宿泊サービスを提供するという点で、従来のホテルや旅館とは異なる特徴を持っています。しかし、大局的に見れば、民泊も宿泊業界に属する業態の一つといえます。
帝国データバンクの調査によると、2023年度の旅館・ホテル市場の宿泊業界は、2022年度の3.4兆円から1.5倍規模の4.9兆円前後に達すると予想されています。
これは、訪日外国人による宿泊需要が旺盛だった2019年度並みの水準です。さらに、年末年始の旅行需要や2024年3月の卒業旅行シーズンなどを考慮すると、過去最高の2018年度の5.2兆円を超える可能性もあります。
宿泊業界は、コロナ禍からの回復が鮮明になっており、今後もさらなる成長が期待されます。
参考：株式会社帝国データバンク「「旅館・ホテル業界」 動向調査（2023 年度見通し）」
民泊市場の将来性
旅館・ホテル市場の回復と並行して、民泊市場も今後の成長が期待されます。訪日外国人観光客の増加や国内旅行需要の高まりは、多様な宿泊形態へのニーズを生み出しており、民泊はその受け皿の一つとなるでしょう。
特に、地方都市や観光地における民泊の役割は大きく、地域経済の活性化にも寄与すると考えられます。一方で、民泊事業者は、法規制への対応や安全管理、近隣住民とのコミュニケーションなど、クリアすべき課題も抱えています。これらの課題に適切に対処しながら、民泊市場の健全な発展を目指すことが求められます。
参考：株式会社帝国データバンク「「旅館・ホテル業界」 動向調査（2023 年度見通し）」
コロナウイルスの影響
新型コロナウイルスの感染拡大は、民泊業界に大きな影響を与えました。観光庁の調査によると、2020年11月に民泊事業を廃止した事業者のうち、実に51.9%がコロナ関連を理由に挙げています。特に、「収益が見込めないため」と回答した事業者の94.4%が、コロナの影響を受けていました。
旅行需要の急減により、多くの民泊事業者が経営の継続を断念せざるを得ない状況に追い込まれていたことが読み取れます。コロナ禍は、民泊業界に深刻な打撃を与えており、事業者の収益性や事業継続意欲に大きな影響を及ぼしました。
参考：官公庁「住宅宿泊事業の廃止理由調査について」
民泊業の動向と今後
民泊業界における動向について解説します。これから民泊業界のM&Aを検討している人は、ぜひ情報の一部として参考にしてください。
新たなビジネスモデルの登場
民泊業界では、新たなビジネスモデルが次々と登場しています。例えば、民泊物件の管理や清掃、鍵の交換など運営業務を一括して代行する「民泊管理サービス」などが挙げられます。
民泊事業者は、自社の強みを生かしつつ、新たなビジネスモデルを取り入れることで、収益の多角化や差別化を図ることができるでしょう。今後は、民泊業界におけるイノベーションがさらに加速すると予想されます。
民泊業界におけるテクノロジーの活用事例
民泊業界では、テクノロジーの活用が急速に進んでいます。例えば、IoTを利用した民泊物件の管理システムや、AIを活用した動的価格設定システムなどです。
テクノロジーの活用は、民泊事業者の業務効率化や収益力の向上に寄与するだけでなく、ゲストの利便性や満足度の向上にもつながります。民泊業界では、テクノロジー活用の優劣が、競争力の差につながると言っても過言ではありません。
消費者のニーズの変化
民泊利用者のニーズは、多様化・高度化しています。単なる安価な宿泊施設としてだけでなく、地域の暮らしを体験できる宿泊施設としての民泊に価値を見出す利用者が増えています。また、ワーケーションや長期滞在など、新しい宿泊スタイルへのニーズも高まっています。
民泊事業者は、こうした消費者ニーズの変化を的確に捉え、魅力的なサービスを提供していく必要があります。物件の個性や立地を生かした差別化や、ターゲットの明確化などが重要になるでしょう。消費者ニーズへの対応力が、民泊事業者の成長力を左右すると言えます。
民泊業界のM&Aの動向
民泊業界におけるM&Aの動向について解説します。これから民泊業界のM&Aを検討している人は、ぜひ情報の一部として参考にしてください。
民泊業界におけるM&Aの目的と背景
民泊業界のM&Aの主な目的は、事業規模の拡大や新規事業への参入、競争力の強化などです。特に、民泊新法の施行以降、規制対応のコストや競争激化を背景に、事業の選択と集中を進める事業者が増えています。
また、民泊仲介サービスや管理サービスなど、関連事業を手がける企業によるM&Aも目立ちます。M&Aを通じて、民泊事業のバリューチェーンを垂直統合し、収益力を高めることが狙いです。今後も、民泊業界ではM&Aが重要な経営戦略の一つになると予想されます。
M&Aの具体事例
M&Aの具体事例としては、株式会社あなぶきスペースシェアによる株式会社OneNoteの買収が挙げられます。あなぶきスペースシェアは、中四国・九州エリアを中心に110件の施設運営を受託する民泊・簡易宿所事業者です。
一方、OneNoteは沖縄県内で最大級の200件超の民泊施設の運営代行サービスを提供しています。あなぶきスペースシェアがOneNoteを傘下に収めることで、沖縄エリアにおける市場優位性を強化し、運営管理体制の拡充を図ることが目的とされています。
民泊業界のM&A市場の将来予測
民泊業界は、今後もM&Aが活発な業界であり続けると予想されます。民泊市場の拡大や規制の変化、競争の激化などを背景に、事業者間の合従連衡が進むと考えられるからです。特に、民泊仲介サービスや管理サービスなどの関連事業では、大手企業による業界再編が進む可能性があります。
また、民泊事業を手がける地方の中小企業が、大手企業に買収されるケースも増えるでしょう。一方で、民泊業界のM&Aでは、物件の品質や法令対応状況など、デューデリジェンスが重要なポイントになります。M&Aを成功させるには、専門家の支援を得ながら、慎重に進めることが求められます。
民泊のM&Aをするメリット
民泊業界のM&Aにおいてのメリットを売却側・買収側の両方から解説します。メリットを元にして民泊業界のM&Aを検討してください。
| 売却側のメリット | 買収側のメリット |
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売却側のメリット
民泊業界における売却側のメリットは、以下の通りです。
- 資金調達の選択肢
- 事業拡大の可能性
- リスク分散による経営の安定性向上
- 後継者問題の解決
- ブランド価値の向上
それぞれ詳しく解説していきます。
資金調達の選択肢
民泊事業を売却すれば、銀行借り入れや株式発行などの手段に頼らずに、まとまった資金を調達することができます。特に、事業拡大のための投資や、資金繰りの改善に必要な資金を、スピーディーに確保できるのが大きなメリットです。
事業拡大の可能性
売却先の企業が持つ経営資源やネットワークを活用することで、自社だけでは実現が難しかった事業拡大の可能性が広がります。例えば、物件数の拡大や、新たなエリアへの進出などが、より容易になるでしょう。
リスク分散による経営の安定性向上
民泊事業には、規制変更や自然災害、感染症流行などのリスクがつきものです。事業売却によってこれらのリスクを買収企業と共有し、経営の安定性を高められます。売却資金を別事業に投資することで、リスク分散も可能になります。
後継者問題の解決
民泊事業を営む個人事業主や中小企業にとって、後継者不在は深刻な問題です。事業売却は、後継者の確保が難しい場合でも、事業の存続を可能にする有効な手段の一つです。売却資金を活用した従業員の雇用維持も期待できます。
ブランド価値の向上
有名企業や大手企業に事業を売却することで、そのブランド力が売却事業にも波及し、信用力や知名度の向上が期待できます。買収企業の品質管理ノウハウの導入により、サービス品質の向上も可能になり、事業価値の向上につながります。
買収側のメリット
民泊業界における買収側のメリットは、以下の通りです。
- 市場シェア拡大
- 運営ノウハウの吸収
- 新規市場開拓の機会
- 規模拡大によるコスト削減
- 市場における競争優位性の構築
それぞれ詳しく解説していきます。
市場シェア拡大
民泊事業の買収は、物件数や顧客数を短期間で増やし、市場シェアを拡大させる有効な手段です。規模の経済によるコスト削減効果も期待でき、収益性の向上にもつながります。
運営ノウハウの吸収
買収先の持つ物件管理、顧客対応、マーケティングなどのノウハウを吸収することで、自社の運営能力を高められます。特に参入間もない企業では、ノウハウ獲得によって事業の立ち上げ期間を短縮できます。
新規市場開拓の機会
買収先の物件ネットワークや顧客基盤を活用し、新たなエリアや顧客層への効率的なアプローチが可能になります。地方都市や海外市場への進出を検討する企業にとって、M&Aは有力な選択肢と言えます。
規模拡大によるコスト削減
物件数の増加に伴う仕入れコストの削減、管理コストの低減、人員の効率化、システムの共通化など、規模拡大によるコスト削減効果が期待できます。その結果、利益率の向上にもつながります。
市場における競争優位性の構築
買収によって物件数や顧客数を増やし、市場でのプレゼンスを高められます。買収先のブランド力や信用力、差別化要因を取り込むことで、競争優位性の構築が可能になります。
民泊のM&Aの注意点
民泊業界のM&Aを行う際の注意点を解説します。民泊業界のM&Aを行う際の注意点は、以下の通りです。
適用される法律の確認
民泊運営事業者がどの法律に基づいて運営しているかを把握することは非常に重要です。民泊事業を行う上で、主に適用される法律は以下の3つです。
- 旅館業法簡易宿泊営業
- 特区民泊
- 住宅宿泊事業法（民泊新法）
M&Aを検討する際は、対象企業がこれらのどの法律に従って運営しているかを確認する必要があります。それぞれの法律では、遵守すべき事項が異なるため、適用される法律を理解することは、対象企業の事業リスクを評価する上で欠かせません。
例えば、住宅宿泊事業法（民泊新法）では、年間営業日数が180日以内に制限されているため、事業の収益性に大きな影響を与えます。一方、旅館業法簡易宿泊営業や特区民泊では、営業日数の制限はありませんが、消防法等の遵守事項が多く、対応にコストがかかる場合があります。
したがって、M&Aを検討する際は、対象企業が適用されている法律を確認し、それぞれの法律の特徴や遵守事項を十分に理解した上で、事業リスクを評価することが重要です。
物件所有形態と契約内容の確認
民泊運営事業者のM&Aを検討する際は、物件の所有形態と物件オーナーとの契約内容を確認することが重要です。物件の所有形態は大きく以下の3つに分類されます。
- 自社所有物件
- 賃借物件
- 運営委託物件
自社所有物件の場合は、固定資産として物件を保有しているため、バランスシートに資産が計上されています。一方、賃借物件や運営委託物件の場合は、固定資産を保有していないため、バランスシートへの影響は限定的です。
また、物件の所有形態によって、損益分岐点が大きく異なります。自社所有物件の場合は、減価償却費等の固定費が発生するため、損益分岐点が高くなる傾向があります。賃借物件や運営委託物件の場合は、家賃や委託費等の変動費が主な費用となるため、損益分岐点が相対的に低くなります。
運営委託物件の場合は、物件オーナーとの契約内容が重要な要素となります。物件オーナーとの契約では、以下の点を確認する必要があります。
- 委託期間と更新条件
- 委託手数料の設定
- 物件の修繕・改修に関する責任分担
- 契約解除の条件と違約金の設定
これらの契約内容は、民泊運営事業者の収益性やキャッシュフローに直接的な影響を与えるため、M&Aを検討する際は、物件オーナーとの契約書を入念に確認することが不可欠です。
収入構造と主要費用の理解
民泊運営事業者のM&Aを検討する際は、対象企業の収入構造と主要費用を理解することが大切です。民泊運営事業者の主な収入源は、以下の2つに大別されます。
- 宿泊料収入
- 付帯サービス収入（清掃料、アメニティ販売等）
宿泊料収入は、主にインターネットの旅行サイト等を通じて得られます。民泊運営事業者は、旅行サイトに物件を掲載し、宿泊客から予約を受けることで収入を得ています。ただし、旅行サイトを利用する場合は、手数料が発生するため、手数料率を考慮した価格設定が必要です。
付帯サービス収入は、宿泊料とは別に、清掃料やアメニティ販売等から得られる収入です。付帯サービスの提供は、宿泊客の満足度を高め、リピーターを獲得する上で重要な要素となります。
一方、民泊運営事業者の主要費用は、以下の項目が挙げられます。
- 旅行サイト等への支払手数料
- 物件の清掃費
- 人件費
- 外注費（管理業務、清掃業務等）
- 水道光熱費
- 消耗品費（アメニティ、リネン等）
支払手数料は、宿泊料収入に対して一定の割合で発生するため、収入に連動して増減します。物件の清掃費や人件費、外注費は、物件数や稼働率に応じて変動します。水道光熱費や消耗品費は、宿泊客数に応じて増減するため、変動費的な性質を持っています。
M&Aを検討する際は、対象企業の収入構造と主要費用を詳細に分析し、収益性や損益分岐点を適切に評価することが重要です。特に、コロナ禍における旅行需要の変化や、競合他社の動向を考慮し、中長期的な収益性を見据えた分析が求められます。
民泊におけるM&Aを成功させるためのポイント
民泊業界におけるM&Aを成功させるためのポイントを解説します。 民泊業界におけるM&Aを成功させるためのポイントは、以下の通りです。
- M&A戦略の立
- 相場価格の把握
- PMI（統合後プロセス）の確立
それぞれ詳しく解説していきます。
M&A戦略の立案
民泊事業のM&Aを成功させるには、明確なM&A戦略の立案が不可欠です。自社の事業戦略や経営資源を踏まえた上で、M&Aの目的や対象企業の選定基準を明確にする必要があります。
また、M&Aによるシナジー効果の見積もりや、リスクの洗い出しも重要なポイントです。M&A戦略は、経営陣の合意を得た上で、関係者で共有し、実行に移すことが求められます。
相場価格をよく理解しておく
民泊事業のM&Aでは、適切な価格設定が重要な成功要因の一つです。民泊事業の価値評価には、物件数や稼働率、収益性など、さまざまな指標が用いられます。これらの指標を業界の相場と比較し、適切な価格レンジを設定することが求められます。
また、類似事例のM&A価格を参考にすることも有効です。相場価格を踏まえた価格設定は、買収側と売却側の合意形成を円滑にし、M&Aの成立確度を高めることにつながります。
PMI（統合後プロセス）の確立
M&Aを成功させるには、PMIの確立が不可欠ですが、企業単独でこれを実現するのは容易ではありません。買収後の組織統合や業務プロセスの標準化、人事制度の統一など、複雑で専門的な統合作業を社内リソースのみで速やかに進めるのは困難を伴います。
特に、民泊事業特有の物件管理やゲスト対応などの業務プロセスの統一は、経験不足から手間取ってしまうことも少なくありません。こうした課題を解決し、PMIを円滑に進めるためには、M&A仲介会社の専門的な知見とサポートを活用することが有効です。
M&A仲介会社は、豊富な経験と専門スキルを持つコンサルタントが、統合シナジーの実現と従業員の融和の両立を図るための最適なPMI戦略を提案します。
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民泊業のM&Aにおける成功事例
民泊業界におけるM&Aの成功事例を紹介します。これから民泊業界におけるM&Aを検討している人は、ぜひ参考にしてください。
株式会社あなぶきスペースシェアによる株式会社OneNoteのM&A
2020年4月に、株式会社あなぶきスペースシェアが株式会社OneNoteの全株式を取得した事例です。
株式会社あなぶきスペースシェアは、香川県高松市に本社を置く企業で、民泊や簡易宿所事業などのシェアリング・エコノミーサービスを展開しています。2018年から事業を開始し、中四国・九州エリアを中心に110件の施設運営を受託し、今後も全国での事業拡大を目指しています。
株式会社OneNoteは、沖縄県那覇市に本社を置く企業で、沖縄県内で最大級の200件超の民泊施設の運営代行サービスを提供しています。予約管理やフロント業務の代行を通じて、沖縄エリアの観光需要に応える事業を展開しています。
このM&Aの主な目的は、株式会社あなぶきスペースシェアが株式会社OneNoteを傘下に収めることで、沖縄エリアにおける市場優位性を強化し、民泊・簡易宿所事業の運営管理体制を拡充することにあります。両社の統合によるシステム面や業務面での効率化を図り、顧客満足度の向上を目指しています。
株式会社百戦錬磨による株式会社REAH TechnologiesのM&A
2018年11月に、株式会社百戦錬磨が新設分割の方法により株式会社REAH Technologiesを設立した事例です。
株式会社百戦錬磨は、宮城県仙台市に本社を置く企業で、日本初の民泊予約サイト「STAY JAPAN」や地方特化型運営代行サービス「集客コンシェルジュ」を提供し、宿泊施設の開業支援から運営、販売まで一貫したサービスを展開しています。
株式会社REAH Technologiesは、東京都千代田区に本社を置く新設会社で、不動産とおもてなし（Real Estate And Hospitality）をテクノロジーでつなぐ不動産テックのスタートアップです。レジデンシャルホテルやその他のオルタナティブ・ロッジング分野で収益不動産を運用したい不動産オーナー向けにサービスを提供しています。
このM&Aの主な目的は、株式会社百戦錬磨が分社化によりより機動的な事業展開を実現し、日本の地方部における観光需要の創造と地域活性化を図ることにあります。
まとめ
民泊事業におけるM&Aは、事業拡大や経営課題の解決に向けた有効な手段です。売却側には資金調達力の向上や事業拡大の可能性、リスク分散などのメリットがある一方、買収側には市場シェアの拡大やノウハウの獲得、コスト削減などのメリットがあります。
ただし、民泊事業のM&Aには、法規制への対応や物件の権利関係の確認、収益構造の理解など、特有の留意点があります。M&Aを成功させるには、これらの留意点を踏まえた上で、明確な戦略の立案と、適切な価格設定、PMIの着実な実行が求められます。
M&Aは、買収企業と買収先企業の双方にメリットをもたらす一方で、リスクも伴う取り組みです。入念な事前準備と、専門家の知見を活用しながら、M&Aに取り組むことが重要です。ぜひ今回の記事を参考に、民泊業界におけるM&Aを検討してみてください。
