不動産仲介(流通業)のM&A・事業承継の全知識！売却相場・事例・成功ポイントを徹底解説

「不動産仲介のM&Aの売却相場は？」
「不動産仲介のM&Aについて知りたい」

この記事をご覧の方は、上記のような疑問をお持ちの人が多いのではないでしょうか。

実際に現状「不動産仲介 M&A」等と検索しても、信憑性に欠ける記事や専門家が執筆した解読が難解な記事しかなく、素人が目にしても理解できない記事が多いです。

そこで、今回はM&Aの専門企業である「M&A HACK」が、不動産仲介業のM&Aについて分かりやすく簡潔に解説します。

不動産仲介におけるM&Aの売却相場や成功ポイントについても詳しく解説するので、不動産仲介のM&Aに興味のある人は、ぜひ参考にしてください。

不動産仲介業とは

不動産仲介業とは、「宅建建物取引業法（宅建法）」に基づき、土地（宅地）や建物の売買・賃貸を仲介する業種です。不動産仲介業は、あくまで「仲介」を役割としているため、契約時に発生する手数料が主な収入源となります。

不動産仲介業は「不動産業」と略されることが多いですが、不動産業は広義の意味を表しており、その業種には様々なものがあります。「不動産業」に該当する職業は、以下の通りです。

• 不動産仲介業：宅地や建物の売買・賃貸を仲介する
• 不動産販売業：自社で直接的に建物・土地を販売する
• 不動産賃貸業：自社所有・管理の不動産の賃貸を行う
• 不動産管理業：ビル・マンションなどの所有者から委託を受けて不動産の管理を行う

上記の通り不動産業には様々な業種が存在します。また大手不動産業者は、複数の不動産事業を手掛けている場合も多いです。

不動産仲介業者の運営に必要なもの

不動産仲介業を営むには、いくつかの条件を満たしておくことが必要になります。不動産仲介業の運営に必要なものは、以下の通りです。

• 宅地建物取引業の許可
• 宅地建物取引士の国家資格
• マンション管理士・不動産鑑定士など

それぞれ詳しく解説していきます。

宅地建物取引業の許可

不動産仲介業者に必須とされる業許可に「宅地建物取引業（宅建業）」の業許可があります。宅地建物取引業の許認可が無ければ、不動産仲介業を営むことは出来ません。宅地建物取引業における「業」の基準は以下の通りです。

• （１）自らが行う宅地や建物の売買や交換
• （２）売買や交換、貸借するときの代理や媒介

宅建業は「宅地建物取引業」という法律により、国土交通大臣または都道府県知事の免許を受けた者でなければいけません。国土交通大臣もしくは都道府県知事、いずれの免許に該当するかの基準は以下の通りです。

2つ以上の都道府県に事務所を設置しているのであれば「国土交通省」にて免許が発行され、1つの都道府県のみに事務所がある場合には「都道府県知事」が免許の発行権者です。

不動産仲介業を事業譲渡のM&Aによって買収する場合には、買収先の企業の業許可発行権者を確実に理解しておくことも重要になります。

宅地建物取引士の国家資格

不動産仲介業を営むのであれば、「宅地建物取引士（宅建士）」の所属が不可欠です。不動産仲介業においては、「各事務所の従事者の5分の1以上は宅地建物取引士国家資格保持者でなければならない（宅地建物取引業法第31条）」と定義付けされています。

必ずしも不動産事務所のオーナー自身が宅建士の資格を有している必要はありませんが、資格保有者がいなければ不動産仲介業の営業を行うことが出来ないため注意が必要です。

多くの不動産仲介業では、従業員が辞職または定年退職することを踏まえ、オーナー自身が宅建士であるケースがほとんどになります。ただし最低でも事務所に1人の宅建士は必要であるため、事務所の数が増えれば、それだけ多くの宅建士を雇用する必要があります。

マンション管理士・管理業務主任者など

不動産仲介業を営むうえでは、「宅地建物取引士」の資格のみで営業が可能です。しかし不動産仲介業には、宅建士の他にも取得しておくべき資格が存在します。

宅建士を含むこれら3つの資格を「不動産資格の3冠」と呼び、3つの資格を有していることは不動産仲介業を営むうえで重要な要素です。不動産資格の3冠は、以下の通りです。

• 宅地建物取引士
• マンション管理士
• 管理業務主任者

マンション管理士は、マンションの住民が安心して暮らせるようにサポートする専門家です。管理規約の見直しや大規模修繕計画の策定、トラブルの解決交渉などのアドバイスやサポートを行います。

管理業務主任者は、マンション管理業を開始する場合に必須となる国家資格です。マンション管理業とは、マンション管理組合から依頼を受けてマンションの日常管理や定期的な修繕などをサポートする業務になります。

宅地建物取引士に加え、マンション管理士と管理業務主任者が所属していることは、不動産仲介業者にとって大きな武器となります。M&Aにおいても買収先の不動産仲介業者が「不動産の3冠」を網羅しているかは、重要なチェックポイントです。

不動産仲介業界の契約の種類

不動産仲介業には、いくつか契約の種類が存在します。M&Aにて不動産仲介業の買収を行うことを検討している場合、契約の種類を網羅しておくことは非常に重要です。

不動産仲介業の契約の種類には、以下のものがあります。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

それぞれ次の表のような特徴を持ちます。

それぞれ詳しく解説していきます。

一般媒介契約

一般媒介契約とは、媒介（仲介）の依頼先・取引方法・契約期間に制限がなく、売主の自由度が比較的高い契約方法です。一方、レインズ（不動産流通機構のコンピューターネットワークシステム）への登録や不動産会社からの売主への進捗報告は任意となっています。

一般媒介契約のメリットは、複数の不動産会社へ媒介（仲介）を依頼することが出来ることです。買い手は自分に合った物件を見つけやすく、不動産仲介業者の契約率も高くなります。

ただし一般媒介契約では、複数の不動産会社と取引が出来る一方で、進捗状況の整理・依頼先への伝達などは、自社で一括管理しなくてはなりません。またレインズへの登録も任意ですが、特段の事業がない限りは、レインズへの登録をすべきです。レインズへ登録した方が、物件情報の入手や商談機会も増えることでしょう。

なお一般媒介契約において売主は「明示型」と「非明示型」のいずれかを選択することになります。明示型と非明示型の違いは、不動産会社と媒介契約を結ぶ際、ほかの不動産会社との媒介契約の有無について告知するか否かです。明示型の方が、不動産会社からのサポートを受けやすいため、特段の理由がない場合には「明示型」を選択しましょう。

専任媒介契約

専任媒介契約は、自己発見取引（不動産の売主自らが買主を見つけて、不動産会社を介さず直接買主と売買契約等を進めること）が可能ですが、不動産会社に仲介してもらうよう依頼することもできる契約です。契約期間は最長3ヶ月となっています。

不動産仲介業者の介入なしで取引すれば、仲介手数料が発生しない一方で、不動産知識のない当事者間での契約となるケースもあるので、トラブルが起こるリスクがあります。そのため、専任媒介契約にて取引が行われるケースが非常に多いです。

不動産流通推進センターが2023年4月に公表した調査によれば、中古物件を売却する際、仲介を依頼する不動産会社と結ぶ媒介契約のうち、最も多く結ばれている契約方式は専任媒介契約となっています。

専任媒介契約は、「緩すぎず・厳しすぎないバランスの取れた契約」です。依頼主の自己発見取引が可能、かつ不動産業者との取引は1社のみなので、不動産業者とのやり取り・情報提供・内覧調整が簡略化されるというメリットがあります。

専属専任媒介契約

専属専任契約は、売主は自己発見取引による権限を持たないため、専任媒介契約と比べると不動産業者への依存度が最も大きい契約です。

専属専任媒介契約の契約期間は、専任媒介契約と同じく最長3ヶ月ですが、業務活動報告の義務は1週間以上、レインズへの物件情報登録は媒介契約締結日の翌日から5営業日以内です。専属専任媒介契約は不動産業者が追う義務が最も重い契約になります。

一方で、売主には自己発見取引の権限がなく、かつ複数の不動産業者と契約することも出来ないため、不動産業者にとってみれば契約締結の可能性が非常に高くなるのが特徴です。売主側にも相応のデメリットがあるので、不動産業者に一定の信頼がなければ締結できない契約種別になります。

不動産仲介業の市場動向

M&Aにおいて買収する企業の市場情報を理解しておくことは非常に大切です。不動産仲介業の現在の市場動向は以下の通りになります。

• 小規模事業者が多い
• 人口減少と大都市集中の人口構造
• 不動産テック産業の拡大
• 後継者不足による問題
• コロナ禍による減収

それぞれ詳しく解説していきます。

小規模事業者が多い

不動産仲介業を含む不動産業では、小規模事業者の数が非常に多いことが特徴です。個人オーナーもしくは少人数体制で運営されている不動産業者も多くあります。

不動産業界における宅地建物取引業者の数は、2020年末時点で127,215業者となっており、これは全国のコンビニエンスストア数の2倍以上です（2020年時点）。これは不動産業界全体で小規模事業者が多いことを示しています。

宅連不動産総合研究所の調査（上記円グラフ）によると、宅地建物取引業（不動産仲介業・不動産販売業）において、従業者が3 名以内という小規模の事業者が80%超を占め、37.4%の事業者は従業者1名のみ（つまり代表者のみ）で事業を営んでいる状態です。

実際に大手とされる宅地建物取引業者のなかで従業員が50名を超える事業者は0.1%に過ぎず、ほとんどが中小規模の事業者で構成されています。そのため、必然的に不動産業界のM&Aも中小規模業者の事業譲渡が多いのが特徴です。

人口減少と大都市集中の人口構造

日本における人口構造の変化も不動産仲介業者にとって大きな影響を与えています。少子高齢化の進展により、65歳以上の人口が増える一方、生産年齢人口（15歳～64歳）の数は減少し続けている状態です。

不動産仲介業者の主な顧客は、生産年齢人口に属する人達です。ライフステージに合わせて取引が発生する（結婚・家族増加・独立など）ため、生産年齢人口の減少は不動産仲介業者にとって大きな痛手となっています。

また地方では少子高齢化に加え、人口流出と過疎化が進行しており、同時に不動産仲介業者の需要も低迷しているのが現状です。地方の不動産業者は顧客獲得に苦労する一方、人口が集中する都市部では、不動産業者同士の顧客獲得競争が激化しています。

不動産テック産業の拡大

現代の不動産業界において重要視されるのが、「不動産テック産業」の存在です。不動産テックとは、不動産における業務をITにより効率化・自動化・データ化し、さらに遠隔で商談や物件案内を実現したりするサービスを指します。

不動産テック導入による業務効率化と付加価値向上は、不動産産業において各社の経営課題そのものに直結する要素です。不動産テックを活用すれば、大幅な業務効率化をすることが出来ますが、仲介サービスなどの在り方が一変するため、非常に高い対応力が求められます。

M&Aにおいては中小規模の不動産業者を情報通信分野（IT分野）の企業が買収するケースも多く、これは自社の持つITリソースを不動産業において活用することが狙いです。今後は不動産テックを取り入れた業者により業界変革が起こることが大いに予想されます。

後継者不在による問題

特に中小規模の不動産仲介企業で多発しているのが、後継者不足という問題です。実際に後継者不在による事業継続が難しく、別不動産関連企業にM&Aを依頼するケースも増えてきています。

経営者の周りに後継者候補がいない場合でも、M&Aによる事業承継であれば買い手企業が後継者（新たな経営者）となるため、自社の存続が可能だからです。M&Aをすることで廃業を免れることが出来るため、既存従業員の雇用継続をすることもできます。

また後継者不在によるM&Aにて事業規模が拡大した不動産仲介企業も多く存在します。特に不動産業界では、M&A後に買い手が不動産テックの導入にて売上が伸びたケースも多いです。

コロナ禍による減収

2020年に発生したコロナ禍は、不動産仲介業者にとっても多大な影響を及ぼしました。コロナ禍による生活の変化により引っ越し需要が下がったためです。

東京商工リサーチの「コロナ禍における不動産業のアンケート」によれば、第1回緊急事態宣言下の2020年5月には89.2%の不動産業者が前年同月に比べて減収となっています。2021年以降も減収を重ねている事業者が増え続けている現状です。

コロナ禍による減収によって、不動産仲介業間はもちろんのこと、他業界の大手企業が不動産仲介業に参入し、減収した中小規模の不動産仲介業者を買収するケースも増えてきています。

不動産仲介業のM&Aにおける動向

上記は。帝国データバンクが調査した2019年度の「M&Aに対する企業の意識調査」による調査結果です。不動産業は、38.6%と上位比率となっています。

不動産テックの拡大・後継者不足・コロナ禍による減収など、様々な要因からM&Aを検討する不動産仲介業者が増えてきているのが現状です。大手・中堅による中小規模企業の買収は今後も活発化されることが予測されます。

不動産仲介業においては中小規模事業者の数が多いことから、特に後継者不足による問題が深刻です。実際に後継者不足による問題解消のため、国は社外から第三者への事業承継をサポートする政策を打ち出しており、プログラムの一環である事業承継・引継ぎ支援センターには相談が相次いでいます。

さらに不動産テックの拡大も後押しとなり、不動産仲介業におけるM&Aは、今後益々加速されることが予測出来るでしょう。

不動産仲介業でM&Aを行うことのメリット

不動産仲介業のM&Aにおいてのメリットを売却側・買収側の両方から解説します。メリットを参考に不動産仲介業のM&Aを検討してください。

それぞれ詳しく解説していきます。

不動産仲介業でM&Aによる売却を行うことのメリット

不動産仲介業でM&Aによる売却を行うことのメリットは、以下の通りです。

• 借入における個人保証の解除
• 後継者不足の解消
• 資金調達・オーナーのEXIT
• 従業員の雇用継続
• 事業の選択と集中

それぞれ詳しく解説していきます。

借入における個人保証の解除

借入による資金調達を行った場合には、当然ながら返済義務が生じ、これが出来ない場合には個人資産を失うことになります。不動産仲介業に関わらず、これは全ての経営者にとって大きな精神的負担となる事柄です。

特に中小規模の不動産仲介業者の場合、経営資金の融資調達はオーナー経営者が個人保証したり、個人資産を担保に入れることがほとんどのはず。貸倒によるオーナー個人の損害は計り知れないものです。

M&Aで会社を売却することで、会社は廃業や倒産を免れるだけでなく、基本的に債権も買い手に引き継がれるため、個人保証や担保差し入れを解消することができます。オーナーにとっては肩の重い荷を下ろすことにも繋がるのです。

後継者不足の解消

特に中小規模の不動産仲介業者にある問題として、後継者不足による廃業が挙げられますが、M&Aによる売却を進めることで後継者不足の解消に繋げることができます。

実際に後継者不足解消のため、中小規模の事業者が大手・中堅企業に買収されることで、後継者問題の解消に繋げるケースが多いです。M&Aでは、会社を譲渡することで譲受企業から経営陣を迎え、これまで通り会社を存続させる事ができます。

また大手企業の経営者クラスに位置する優秀な人物が経営者となるため、売却側の事業規模がこれまでより拡大される場合が多いです。後継者不足に悩んでいる企業にとって、M&Aを行うことは廃業を避けるための大きな手段のひとつです。

資金調達・オーナーのEXIT

当然ながらM&Aによって売却された企業は、買収側の企業より金銭的収入を得ることができます。これは売却側のオーナーにとって大きなメリットとなる要素です。

M&Aによって獲得した現金の使い道としては、代表的なものとして以下のものが挙げられます。

• 残っている借入金の返済に充てる
• オーナー自身の引退後の生活資金とする
• 新規事業における資金源とする

一方で、M&Aをせずに廃業となれば、有形資産を処分する費用や解雇する従業員への補償など、多くのコストがかかります。オーナーにとっては廃業を選ぶよりM&Aを選ぶことの方が、遥かにメリットは大きいでしょう。

従業員の雇用維持

売却側の企業が廃業目前であった場合には、M&Aを実行することで、既存従業員の雇用を継続して守ることができます。実際にM&Aを行った場合、ほとんどのケースで譲受企業によって従業員の雇用が継続されます。

労働条件においても引き継がれるケースがほとんどなので、廃業に比べると既存従業員が被る影響を大きく抑えることに繋がるでしょう。給与待遇や労働条件が同じであれば、M&A後の離職率も低下させることができます。

また待遇面においては、M&A後に給与受験・労働時間・年間休日・福利厚生などの改善が行われるケースも多いです。M&A以前よりも好条件で雇用されるケースもあるので、既存従業員にとっては大きなメリットとなり得ます。

事業の選択と集中

景気悪化を辿る日本では、生き残りのために複数の事業を多角展開する企業も珍しくありません。しかし事業の多角化は一歩間違えれば、赤字を生み出し、廃業の原因とさえなり得ます。

M&Aのスキームの一つである「事業譲渡」を用いることで、不要となった事業やその関連資産だけを選別して売却することが可能です。実際に事業譲渡により、特定の事業のみを他者委に売却する企業は多くあります。

M&Aの事業譲渡によって事業を売却することで、事業の選択と集中が出来れば、経営状態を好転させられるかもしれません。得意分野に資金や人員を集中できるため、成功率も高まるはずです。

不動産仲介業でM&Aによる買収を行うことのメリット

不動産仲介業でM&Aによる買収を行うことのメリットは、以下の通りです。

• 事業拡大のチャンス
• 新規事業への進出
• 顧客の獲得が用意になる
• 株式譲渡の場合、事業許可を引き継げる

それぞれ詳しく解説していきます。

事業拡大のチャンス

M&Aにおいて買収側が得られる最大のメリットは、事業拡大のチャンスを得られることでしょう。M&Aによって買収側の企業は不動産仲介業における規模・シェアの拡大を狙うことができます。

不動産仲介業のM&Aにおいては、売手となる企業が持つ設備や建物事務所のような有形資産に加え、顧客・取引先・特殊情報などの無形資産を手に入れることも可能です。特に不動産仲介企業にとって「顧客（物件売主）」などの無形資産は実績に直結する要素であるため、M&Aによる早期事業拡大も視野に入れることができます。

また不動産仲介業界においては、大手企業の市場シェア率が高いですが、M&Aを行うことで自社の市場シェアを拡大させることが可能です。中小同士のM&Aを行うことで、大手企業に対抗する勢力を付けることにも繋がります。

新規事業への進出

M&Aを行うことによって、買収側企業は新規事業への参入を容易に行うことが可能です。一から新規事業として立ち上げるより、はるかに早期進出が可能となります。

景気の悪化により単一分野での事業展開は非常に危険とされている現代において、M&Aによる新規事業への参入は非常にメリットが大きいとされている戦略です。リスク分散の観点からM&Aをする大手企業の数は、ここ数年で一気に増加しています。

また売却先の企業が持つノウハウや市場シェアをそのまま引き継ぐことができるため、総体的に見れば、新規事業への投資額を削減することにも繋がるでしょう。新規事業参入におけるコスト削減でも大きく貢献する要素となります。

顧客の獲得が用意になる

不動産仲介業は中小企業を含み事業者数が非常に多く、商圏エリアに競合が密集する傾向にあるため、新規参入のハードルが非常に高い業界です。M&Aによる不動産仲介業者の買収をすれば、一から顧客を獲得する労力がなく、一定の成果・実績を最初から狙うことができます。

特に日本は大都市密集型の人口構造であるため、不動産仲介業で高い実績を上げるためには、必然的に都市部へ進出することが必須です。しかし、競合が多い都市部で新参の新規不動産仲介業者が成功を収めるのは容易ではありません。

M&Aの買収による事業譲渡を行えば、譲渡企業の商圏をそのまま獲得することが可能です。一から商圏顧客の獲得競争に混ざる必要がないため、顧客獲得に関連する費用も抑えることが出来るでしょう。

株式譲渡の場合、事業許可を引き継げる

M&Aにて不動産仲介業者を買収し、自社事業として不動産仲介業を営む場合には、必要な業許可を取得することが必須です。無許可での不動産仲介業の運営は法律で禁止されています。

株式譲渡で不動産仲介業者をM&Aにて買収すれば、「宅地建物取引業（宅建業）」を引き継ぐことが可能です。一から許可取得までのプロセスを踏む必要がないため、非常に効率的と言えます。

ただし不動産仲介業の運営には、「宅地建物取引業」の他に、「宅地建物取引士（宅建士）」の所属が不可欠です。不動産仲介業においては、「各事務所の従事者の5分の1以上は宅地建物取引士国家資格保持者でなければならない（宅地建物取引業法第31条）」と定義付けされています。

宅建業に加え、必ず宅建士の引継ぎがなされているかをチェックしましょう。M&Aでは買収先の企業から人材を引き継ぐことが一般的ですが、事業譲渡時に宅建士の離職等が発生しないかを確認しておくことも大切です。

不動産仲介業のM&Aにおける注意点

不動産仲介業のM&Aにおける注意点に関して解説します。不動産仲介業のM&Aにおける注意点は以下の通りです。

• M&Aの専門知識を持たない状態での引継ぎ
• 顧客や株主からの信頼度低下
• 既存従業員による離職対策

それぞれ詳しく解説していきます。

M&Aの専門知識を持たない状態での引継ぎ

M&Aでは、買い手と売り手の情報格差（買い手のM&Aに関する知識・経験が圧倒的に豊富）であるため、M&Aの専門知識を持たない状態での売買は非常に危険です。

買い手の知識・経験が圧倒的に売り手を上回る場合には、買い手有利の条件（買収金額が相場よりも圧倒的に小さくなってしまう）という現象が起こりかねません。最悪の場合には、不利な条件でM&Aをすることによって、莫大な損害を被るケースもあります。

そこで、もしM&Aの経験が不足しているのであれば、M&Aアドバイザーを導入するのがおすすめ。M&Aで自社が損害を被ることを避けるのはもちろん、より有利な条件でM&Aを成功させることが出来るでしょう。

コンプライアンスが順守されているか

不動産仲介業を含む不動産業界のビジネスは、他業界に比べて特にコンプライアンスの順守を求められる業界です。そこで、買収先企業がコンプライアンス順守を徹底しているか事前にチェックしておくことが必要になります。

不動産仲介業では、宅地事業者の業許可更新が5年毎に行われるため、この時点で企業の信頼度バロメーターが図られるのが特徴です。コンプライアンス順守の内容をチェックするための一例は以下の通りです。

• 不動産取引における過去履歴
• 従業員との雇用関係
• 宅建業の資格取り消し又は停止の履歴

上記の事項に抵触した過去歴がないかは、特にチェックが必要です。また書類などの精査だけでは発見できない事項もあるので、様々な角度から情報を収集しましょう。

既存従業員による離職対策

買収先の既存従業員による離職対策は、M&Aを成功させるために必要なポイントのひとつです。既存授業員の離職を防ぎ、優秀な人材を雇用し続けることが重要になります。

経営者視点から見ればM&Aは立派な経営戦略であり、大きなシナジー効果を生むものです。しかし従業員にとっては、今後の働き方や会社との雇用関係に大きな変化をもたらす為、M&Aによって雇用条件や働き方が悪化すると離職を招きます。

M&Aによる離職を防ぐためには、従業員の働き方や雇用関係の変化に対し、敏感に配慮することが重要です。既存従業員が不安となる要素はあらかじめ取り除いておくことが、M&Aによる離職を防ぐ手段として有効になります。

不動産仲介業のM&Aを成功させるためのポイント

不動産仲介業のM&Aを成功させるためのポイントについて解説します。不動産仲介業のM&Aを成功させるためのポイントは、以下の通りです。

• M&A戦略の立案
• PMI（統合後プロセス）の確立
• 相場価格への理解

それぞれ詳しく解説していきます。

M&A戦略の立案

M&A戦略とは、M&Aによってどのような効果を得るのかを検討するための準備や計画を指すものです。M&A戦略の如何によって、M&A後の事業計画もより具体化されます。

M&A戦略では、自社の分析（SWOT分析）や市場調査・業界トレンドなど様々な要素を調査することが必須です。明確な戦略を立てたうえで、買収（売却）先選定や交渉を行なっていくことになります。

M&A戦略において重要視すべきポイントは、以下の通りです。

• M&Aにより何を達成したいか（売却・売却後まで視野に入れたもの）
• 自社は売れるのか。売れるとすればどの部分か（事業の一部または全部）
• いつ・誰に・何を・いくらで・どのように売却（買収）するか
• 買収（売却）において障壁となる要素はあるか
• M&Aに必要な予算はどのくらいか（買収側のみ）

上記のポイントを押さえておくだけで、M&Aにおける戦略はより具体的なものになるはずです。反対にM&A戦略が場当たり的だと、交渉において不利な条件を飲まされるなどの弊害が発生します。

また自社にM&Aにおいて詳しい人物が所属していないのであれば、M&A委託業者に戦略の立案・実行を依頼することを強く推奨します。M&A専門業者に委託することで、よりスムーズにM&Aを成功まで導いてくれるでしょう。

当社のM&A仲介サービス「M&A HACK」では上記の戦略実行・買い手紹介を完全成功報酬でリスクなしの報酬形態で一気通貫対応しています。初回の相談は無料ですのでお気軽に下記よりご相談ください。

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PMI（統合後プロセス）の確立

M&Aにおいては成約がゴールではなく、売り手側と買い手側の両者が思い描いた成長を実現させることが本当のゴールです。そこでM&AにおいてはPMI（Post Merger Integration）の考え方が重要になります。

PMIとは、いわばM&A成約後の「統合後プロセス」を指す単語です。PMIにおける重要な要素には、以下のようなものがあります。

• 新経営体制の構築
• 経営ビジョン実現のための計画策定
• 両社協業のための体制構築・業務オペレーション

上記の点に留意しながら、PMIを立案します。PMIを綿密に行うことで、売り手・買い手の両者に発生するリスクを最小限に抑え、成果を最大化させることが出来るでしょう。

またPMIは成約後に立案するものではなく、M&A戦略の立案時から実行すべきです。M&Aの成約には1年以上の期間が掛かることがほとんどなので、PMIも長期的に行うことになります。

相場価格への理解

M&Aを実行する際には、売り手側・買い手側ともに相場価格をよく理解しておくことが必要です。M&Aの企業売買における相場価格は、該当の会社の価値によって算出され、事業売却・企業買収の金額目安とされます。

不動産仲介業のM&Aでは、株式譲渡もしくは事業譲渡が使われることが多いです。株式譲渡と事業譲渡の大まかな相場は以下のように計算されます。

• 株式譲渡：時価純資産額＋営業利益×2年～5年分
• 事業譲渡：時価事業純資産額＋事業利益×2年～5年分

当然ながら事業利益が多いほどに相場価格も高騰します。実際のM&A売却における相場計算はM&A委託企業に依頼することになりますが、もし可能であれば依頼前に自社の相場を計算してみましょう。

また、売り手側であれば算出価格よりも安く予算を立て、買い手側であれば相場よりも高く予算を立てるのがポイントです。予算の算出においては、相場よりも多少のズレが発生することをあらかじめ考慮しておきましょう。

不動産仲介業のM&Aにおける成功事例

不動産仲介業のM&Aにおける成功事例を紹介します。

ハウスフリーダムによるアイデムホームのM&A

2017年8月に「ハウスフリーダム」が「アイデムホーム」の全株式を購入し、同社を完全子会社化したM&Aです。M&Aによる取得金額は3億円となっています。

「ハウスフリーダム」は大阪・福岡・愛知を中心に不動産仲介業や新築戸建分譲などの事業を展開する企業です。一方の「アイデムホーム」は名古屋周辺エリアにて、不動産仲介業を中心とする事業を展開しています。

ハウスフリーダムは2015年に「シティホーム」を子会社化し、中部地域に進出。さらにアイデムホームを完全子会社化することで、中部地域における経営基盤をより強固なものとしたM&Aの実例です。

株式会社アイデムホームの株式の取得（子会社化）に関するお知らせ

京成電鉄による中台不動産のM&A

2018年4月、「京成電鉄」と「中台不動産」によるM&Aです。京成電鉄が中台不動産の全株式を取得し、中台不動産を完全子会社化しました。さらに同年7月には、中台不動産は京成電鉄の子会社である京成不動産と合併しています。

「京成電鉄」は東京都・千葉県・茨木県の関東地方を中心に運輸業・流通業・不動産業などを展開している企業です。一方の「中台不動産」は、千葉県市川市で不動産賃貸仲介を生業としている不動産企業になります。

京成グループは、中和不動産とのM&Aを通じて事業分野・エリアを拡大。不動産事業への足掛かりとして新規事業への参入を果たしました。多角企業が不動産仲介業への新規参入に伴う収益基盤を作り上げたM&Aの実例です。

中台不動産が京成グループに加わりました

ヒノキヤグループと不動産流通システムとのM&A

2016年1月に「ヒノキヤグループ」が「不動産流通システム」による第三者割当を引き受けた事例です。引き受け後の株式所有割合は33.9%。引受価格の総額は1億5,000万円となっています。

「ヒノキヤグループ（当時：桧家ホールディングス）」は、注文住宅事業・断熱材事業・リフォーム事業・不動産事業（売買・仲介・賃貸など）を手掛ける総合型不動産業者です。譲渡企業である「不動産流通システム」は、首都圏で不動産仲介事業を展開しています。

ヒノキヤグループは、不動産流通システムとのM&Aにより、注文住宅事業・断熱材事業に続く第三の柱として、不動産事業の強化に成功。不動産流通システムが持つノウハウとリソースを共有し、新ビジネス構造を打ち立てています。

ヒノキヤグループとの資本提携に関するお知らせ

ハウスコムによる宅都とのM&A

2020年12月に「ハウスコム」と「宅都ホールディングス」にて業務提携契約が成されました。その後、「宅都」の不動産仲介以外の事業を宅都ホールディングスのグループ会社に会社分割により譲渡。さらに2021年3月にハウスコムが宅都の全株式を取得し、同社を完全子会社化しました。

譲渡企業である「宅都」は「宅都ホールディングス」の子会社で、大阪市を中心に関西圏にて不動産仲介・売買・賃貸事業などを展開している企業です。一方の譲り受け企業である「ハウスコム」は全国188店舗にて不動産賃貸仲介業の展開、及び不動産売買仲介・リフォーム事業を展開しています。

ハウスコムの本M&Aの狙いは、関西圏への進出とシェア拡大、さらに不動産仲介業事業の競争力強化です。さらに宅都ホールディングスは不動産テック事業も展開していることから、次世代を見据えた不動産テック分野の強化を目的としています。

ハウスコム株式会社と株式会社宅都ホールディングスの業務提携並びに子会社である株式会社宅都の株式譲渡のお知らせ

AVANTIAによるドリームホームグループのM&A

2020年12月、「AVANTIA」と「ドリームホームグループ」3社の間にて資本業務提携に向けた基本合意が締結。さらに2021年4月にAVANTIAがドリームホームグループ3社の全株式を取得し、完全子会社化したM&A事例です。

「AVANTIA」は名古屋市に本社を置き、関東～関西圏にて注文住宅販売・戸建分譲・リフォーム事業などを展開。一方の「ドリームホームグループ」は京都府内にて戸建住宅の販売・施工、不動産仲介などの事業を展開している企業です。

AVANTIAは、ドリームホームグループを完全子会社化することで、中期経営計画の重要戦略として関西地区における営業基盤を強化。関西圏における拡充とシェア拡大に成功しています。

株式会社AVANTIAとの資本提携に向けた最終契約締結のお知らせ

APAMANによるマイハウスのM&A

2020年4月に「APAMAN」が「マイハウス」の全株式を取得し、完全子会社化したM&Aの事例です。取得金額は1億8,000万円となっています。

「APAMAN」は、不動産仲介業・管理事業を日本全国及び海外で展開し、さらに近年では不動産テック事業・コワーキングスペース運営事業なども展開している企業です。一方のマイハウスは、茨城県で不動産仲介業や賃貸物件などの管理を行っている企業になります。

このM&Aでは全国的な規模を持つAPAMANが、商圏エリアの比較的小さいマイハウスを買収したことで注目を集めました。APAMANは、拡大を狙う不動産テック事業強化の一環として、マイハウスの買収に乗り出したようです。
APAMAN(8889)、茨城県内において不動産事業を展開するマイハウスの株式取得

ハウスパートナーホールディングスによるサカエ不動産・アールシーのM&A

2020年6月に「ハウスパートナーホールディングス」が「サカエ不動産」「アールシー」の全株式を取得し完全子会社化したM&Aです。取得対価は非公開となっています。

譲り受け企業である「ハウスパートナーホールディングス」は、千葉・東京・埼玉で不動産管理・仲介事業を展開している企業です。一方の「サカエ不動産」は千葉県で不動産管理・仲介業を。アールシーは千葉県で不動産のリフォーム・修繕工事・クリーニングを展開している企業になります。

「ハウスパートナーホールディングス」は、千葉県にて不動産関連事業を展開する2社を買収することにより、千葉県内での商圏拡充・強化に成功。さらにアールシーの不動産サービス業のノウハウを活かし、既存顧客へのサービス品質向上を果たしています。

ハウスパートナーホールディングス、サカエ不動産買収し完全子会社化。千葉市エリアにおける経営基盤を強化

ハウスドゥによる小山建設グループ3社のM&A

2019年8月、「ハウスドゥ」は、「小山建設」の全株式・「小山不動産」株式の55%・「草加松原住建」の全株式を取得し、3社を完全子会社化しました。本M&Aによる取得対価は26億5,000万円です。

「ハウスドゥ」は、全国に1,000店舗の不動産仲介フランチャイズチェーンを展開、さらに不動産売買・リースバック・リフォーム事業を展開しています。譲渡企業である「小山建設」「小山不動産」「草加松建設」の3社は、埼玉県草加市を拠点とし、小山建設を中核とするグループにて、不動産仲介業全般を展開しています。

このM&Aは、後継者問題・競争率激化などを抱える不動産業界で、自社とより親和性の高い企業同士が合併し、基盤強化を果たすことが出来た事例です。ハウスドゥによる事業承継プログラムの一環としてM&Aが実行されています。
ハウスドゥ(3457)、小山建設グループの全株式取得、子会社化

AMBITIONによるPC-DOCTORSのM&A

2018年12月に「AMBITONS」が「PC-DOCTORS」の全株式を取得し完全子会社化したM&Aです。PC-DOCTROSは、統合以前に負債超過の状態にあったため、取得価格は0円となっています。

「AMBITION」は、不動産賃貸管理・不動産売買。不動産仲介店舗運営などを手掛ける企業です。一方の「PC-DOCTORS」は、ソフトウェア開発・イントラ構築・システム開発を手掛ける企業になります。

総合不動産企業が、負債超過を抱えるソフトウェア開発企業の株式を買収するというM&A事例です。AMBITIONは、不動産テック事業の強化を経営目標として掲げており、これに伴いソフトフェア開発のノウハウを持つPC-DOCTORSを買収しています。

AMBITION、不動産向けシステム開発のPC-DOCTORSを子会社化

GA TECHNOLOGIESによるイタンジのM&A

2018年11月に「GA TECHNOLOGIES」が「イタンジ」の全株式を株式譲渡・株式交換により取得し、完全子会社化したM&A事例です。取得金額は25億5,200万円となっています。

「GA TECHNOLOGIES」は、不動産テックをベースにした不動産売買・仲介・販売、さらに設計施工・管理事業を手掛ける企業です。譲渡企業である「イタンジ」は、賃貸不動産の管理・仲介に特化した不動産テック事業を展開している企業です。

本M&Aは、賃貸領域における不動産テックに強みを持つイタンジの経営権を獲得することで、B2Bプロダクトの強化、サブスクリプション型サービスによる安定的収益の獲得が目的です。不動産関連のテクノロジーに強い関心を持つ企業同士のM&A事例になります。

イタンジ株式会社の株式取得及び簡易株式交換（子会社化）に関するお知らせ

まとめ

今回は不動産仲介業におけるM&Aについて、不動産仲介業の現状や特徴、市場動向やM&A事例を踏まえて解説しました。

不動産仲介業は中小規模事業者の数が非常に多いこともあり、M&Aが盛んに実行されている業界です。M&Aによる経営統合によって事業拡大に成功している不動産仲介業者も数多く存在します。しかしM&Aは企業の成長戦略として非常に有効な手段である一方、万全を期して臨む必要のある経営戦略です。

当社のM&A仲介サービス「M&A HACK」では上記の戦略実行・買い手紹介を完全成功報酬でリスクなしの報酬形態で一気通貫対応しています。初回の相談は無料ですのでお気軽に下記よりご相談ください。

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